Jakie są różnice pomiędzy zadatkiem a zaliczką?

Opublikowane przez Szymon Masło w dniu

Przy zawieraniu umów kupna-sprzedaży powinno się stosować do przepisów Kodeksu cywilnego. W treści umowy strony mogą zawrzeć postanowienia dotyczące wpłaty określonej kwoty na rzecz sprzedającego tytułem zaliczki albo zadatku. Rozróżnienie tych dwóch instrumentów zabezpieczających wykonanie umowy i interesy stron jest bardzo istotne.

Zadatek należy rozumieć jako pewną kwotę pieniędzy lub rzecz, jaką kupujący daje sprzedającemu przy zawieraniu umowy kupna-sprzedaży. Można powiedzieć, że pod względem prawnym zadatek jest postrzegany jako klauzula umowna, zabezpieczająca zawieraną umowę. Zadatek stosowany jest nie tylko w umowach kupna-sprzedaży, ale we wszystkich umowach obligatoryjnych i mających charakter przygotowawczy.

Znaczenie zadatku zostało wyjaśnione w art. 394 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks cywilny. Wskazano w nim, że jeśli w umowie nie zastrzeżono inaczej, zwyczaj dawania zadatku przy zawieraniu umowy powoduje, że w razie jej niewykonania przez jedną ze stron, druga może bez wyznaczania terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeśli sama go dała – może żądać od drugiej strony sumy dwukrotnie wyższej.

W razie wykonania umowy zadatek zaliczany jest na poczet świadczenia strony, która go dała, jeśli zaliczenie nie jest zaś możliwe – zadatek podlega zwrotowi. W przypadku, gdy dochodzi do rozwiązania umowy, zadatek powinien być zwrócony i nie ma przy tym obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej dla żadnych ze stron. Tak samo jest, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek wystąpienia okoliczności niezależnych od żadnej ze stron albo za które odpowiedzialność ponoszą solidarnie obie strony.

Najłatwiej pojąć, czym jest zadatek na przykładzie:

Zawierana jest umowa kupna-sprzedaży nieruchomości w kwocie 200 000 zł. Sprzedający żąda wpłacenia przez kupującego mieszkanie zadatku w wysokości 5 tys. zł. Jednak umowa nie dochodzi do skutku, ponieważ:

  1. Sprzedający rozmyślił się i nie chce sprzedawać nieruchomości – wówczas musi nie tylko oddać otrzymany zadatek w kwocie 5 tys. zł, ale dodatkowo wypłacić niedoszłemu kupującemu kolejne 5 tys. zł.
  2. Kupujący nie dostał kredytu i nie może z własnych środków finansowych zrealizować inwestycji polegającej na zakupie nieruchomości – traci wówczas zadatek w kwocie 5 tys. zł.

Przy zadatku obowiązuje tzw. zastrzeżone prawo zatrzymania zadatku lub żądania jego podwójnej wysokości, co ma stanowić dla stron umowy motywację do jej sfinalizowania. W razie odstąpienia od umowy przez uprawnioną stronę, zadatek ma zrekompensować jej ewentualną szkodę, jaką strona poniosła z tego tytułu.

Czym jest zaliczka?

O ile zadatek to instytucja dokładnie określona w Kodeksie cywilnym, o tyle instytucji zaliczki nie znajdziemy w przepisach kodeksowych. Nie została ona w nich szczegółowo uregulowana. O specyfice zaliczki mówią jedynie przepisy dotyczące wykonywania umów wzajemnych.

Najprościej rzecz ujmując, zaliczka jest częścią ceny i powinna być uiszczana na poczet konkretnego świadczenia. Jest równoznaczna z tym, że strona umowy zapłaciła już część świadczenia i o nią powinna być pomniejszona ostateczna cena pobierana od kupującego z tytułu umowy. Skutków prawnych nie wywołuje zarachowanie zaliczki na poczet pełnego świadczenia.

Zastosowanie zaliczki w umowach wzajemnych nie ma na celu zabezpieczenie wykonania umowy. Jeśli nie dojdzie ona do skutku, czyli nie zostanie zawarta przyrzeczona umowa, zaliczka uiszczona wcześniej na poczet ceny musi zostać zwrócona, ponieważ jest świadczeniem nienależnym.

Dla przykładu, jeśli w umowie kupna-sprzedaży nieruchomości za pełną kwotę 200 000 zł, zostanie ustanowiona zaliczka w kwocie 20 000 zł dla sprzedającego, to kupujący będzie mógł ją w pełni odzyskać, jeśli finalnie owej nieruchomości nie kupi. Gdy umowa dojdzie jednak do skutku, płaci już tylko 180 000 zł, ponieważ zaliczka wpłacana jest na poczet ceny zakupu mieszkania. 

Kiedy zaliczka, a kiedy zadatek?

Ustanowienie w umowie wzajemnej zaliczki lub zadatku jest bardzo istotne dla stron i niesie za sobą określone skutki. Nie zawsze wiadomo, czy w umowie występuje zaliczka, czy zadatek. O tym, że mamy do czynienia z zadatkiem, przesądzają okoliczności, jakie towarzyszą jego uiszczeniu. Strony mogą określić wprost w umowie, czy wręczenie określonej kwoty jest zadatkiem lub zaliczką. Jeśli nie ma dosłownego określenia, stosuje się zgodnie z prawem reguły interpretacyjne właściwe dla instytucji zadatku. Zadatek wpłacany jest przy zawarciu umowy, czyli niejako przy okazji jej zawarcia. Nie ma jednak znaczenia, czy wyznaczona kwota zostanie przekazana stronie rzeczywiście z chwilą zawierania takiej umowy.

Strony swobodnie mogą określać wysokość zadatku i zaliczki. Przyjmuje się, że suma wręczana tytułem zadatku stanowić powinna niewielki ułamek świadczenia pieniężnego głównego, który jedna ze stron ma spełnić na rzecz drugiej. Zadatku nie może stanowić rzecz lub kwota pieniędzy w takiej wartości, że zbliżone są one do wartości umówionego świadczenia. Zadatek ustalony w nadmiernej wysokości może zostać uznany przed sądem za nieważny.


Szymon Masło

Student Zarządzania. Finansami zajmuje się od 3 lat. Posiada lekkie pióro i z zaangażowaniem przygląda się wszelkiego rodzaju aspektom finansowym. Jego celem jest zebranie miliona aktywnych czytelników, z którymi będzie mógł dzielić się wiedzą i dużym doświadczeniem. Prywatnie miłośnik podróżowania i sportu.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *